Derecho inmobiliario

MOSAIK asesora y defiende por igual a arrendadores y arrendatarios, comerciantes independientes, cadenas de tiendas e inversores, en todas las etapas de la vida del contrato.

Negociar y redactar su arrendamiento

Un bail commercial (arrendamiento comercial francés) no se firma sobre un formulario tipo. El despacho negocia y redacta las cláusulas que determinarán el equilibrio del contrato:

• duración, destino de los locales y actividades autorizadas;
• renta inicial, fianza y garantías adicionales;
• reparto de gastos, impuestos y obras entre arrendador y arrendatario;
• cláusula de indexación y elección del índice;
• cláusulas de cesión, subarriendo y garantía solidaria;
• la cláusula resolutoria y las condiciones para su activación.

MOSAIK audita también los arrendamientos existentes, en particular con motivo de la adquisición de un negocio o de una inversión inmobiliaria.

Durante el arrendamiento: renta, obras, cambios

Mientras el contrato está en vigor, el despacho le asiste en:

• la revisión trienal de la renta y el juego de la indexación;
• el cambio de destino: ampliar o modificar la actividad ejercida en los locales;
• la cesión del arrendamiento, con o sin el negocio;
• el subarriendo y las autorizaciones necesarias;
• las denuncias trienales del arrendatario;
• los litigios sobre gastos, obras y estado de los locales.

Renovación y fijación de la renta

El vencimiento del arrendamiento es un momento estratégico. Solicitudes de renovación, denuncias con oferta de renovación, fijación de la nueva renta: las reglas de limitación de la renta y sus excepciones (variación notable de los factores locales de comercialidad, obras, duración del arrendamiento) generan un contencioso abundante ante el juez francés de las rentas comerciales. MOSAIK construye su expediente de valor locativo, negocia con la parte contraria y lleva el procedimiento cuando no es posible alcanzar un acuerdo.

Negativa a renovar e indemnización por desalojo

El arrendador que se niega a renovar debe, salvo excepciones limitadas, abonar una indemnización por desalojo que cubra la totalidad del perjuicio del arrendatario: el valor del negocio o del derecho de arrendamiento, los gastos de traslado y los gastos accesorios. El despacho interviene en ambos lados de esta negociación decisiva (cuantificación, peritaje, procedimiento), así como en el derecho del arrendatario a permanecer en los locales mientras dura el procedimiento.

Arrendamientos de corta duración y contratos afines

No toda ocupación está sujeta al estatuto: arrendamientos derogatorios de corta duración, convenios de ocupación precaria, arrendamientos profesionales, alquileres estacionales. Elegir el contrato adecuado, y redactarlo con rigor, evita la recalificación y sus pesadas consecuencias.

Contencioso de los arrendamientos comerciales

MOSAIK trata todo el abanico del contencioso arrendaticio comercial: impago de rentas, requerimientos de pago y activación de las cláusulas resolutorias, impugnación de las denuncias, procedimientos ante el juez de las rentas comerciales e incidencia de los procedimientos concursales del arrendatario sobre el contrato.

Preguntas frecuentes

¿Puede el arrendatario marcharse antes de los nueve años?

Sí: salvo que el contrato disponga otra cosa para determinadas categorías de arrendamiento, el arrendatario puede resolverlo al término de cada periodo trienal, con un preaviso de seis meses notificado en la forma exigida.

¿Puede subir mucho mi renta en la renovación?

En principio, la renta renovada está limitada por la evolución del índice aplicable. Pero existen excepciones que permiten levantar ese límite, en particular cuando los factores locales de comercialidad han variado de forma notable o en los arrendamientos de más de nueve años. Cada situación merece un análisis detallado.

¿Qué es la indemnización legal por desalojo?

Es la cantidad debida al arrendatario cuando el arrendador se niega a renovar el arrendamiento sin motivo grave y legítimo. Cubre el valor del negocio o del derecho de arrendamiento, junto con los gastos de traslado. Su importe, a menudo elevado, se negocia y se evalúa mediante peritaje.

Arrendador o arrendatario: ¿intervienen para ambos?

Sí, pero nunca en el mismo asunto. Esta doble práctica es una ventaja: conocer los argumentos y las limitaciones de la otra parte hace más eficaces tanto la negociación como el contencioso.

¿Qué hacer ante el impago de rentas?

Actuar con rapidez y respetar las formas exigidas: un requerimiento de pago con invocación de la cláusula resolutoria y, a falta de pago, un procedimiento de resolución y desalojo. A la inversa, el arrendatario en dificultades debe negociar aplazamientos de pago antes de que la cláusula resolutoria produzca efecto. En ambos casos, el calendario dicta la estrategia.