Droit immobilier

MOSAIK conseille et défend les bailleurs comme les locataires, commerçants indépendants, enseignes et investisseurs, à chaque étape de la vie du bail.

Négocier et rédiger votre bail

Un bail commercial ne se signe pas sur un modèle type. Le cabinet négocie et rédige les clauses qui détermineront l'équilibre du contrat :

• durée, destination des lieux et activités autorisées ;
• loyer initial, dépôt de garantie et garanties complémentaires ;
• répartition des charges, impôts et travaux entre bailleur et locataire ;
• clause d'indexation et choix de l'indice ;
• clauses de cession, de sous-location et de garantie solidaire ;
• clause résolutoire et ses conditions de mise en œuvre.

MOSAIK réalise également l'audit des baux existants, notamment à l'occasion d'une acquisition de fonds de commerce ou d'un investissement immobilier.

En cours de bail : loyer, travaux, évolutions

Pendant l'exécution du bail, le cabinet vous assiste sur :

• la révision triennale du loyer et le jeu de l'indexation ;
• la déspécialisation : étendre ou changer l'activité exercée dans les lieux ;
• la cession du bail, avec ou sans le fonds de commerce ;
• la sous-location et ses autorisations ;
• les congés triennaux du locataire ;
• les litiges relatifs aux charges, aux travaux et à l'état des locaux.

Renouvellement et fixation du loyer

L'échéance du bail est un moment stratégique. Demande de renouvellement, congé avec offre de renouvellement, fixation du nouveau loyer : les règles de plafonnement et leurs exceptions (modification notable des facteurs locaux de commercialité, travaux, durée du bail) font l'objet d'un contentieux nourri devant le juge des loyers commerciaux. MOSAIK construit votre dossier de valeur locative, négocie avec la partie adverse et conduit la procédure lorsque l'accord n'est pas possible.

Refus de renouvellement et indemnité d'éviction

Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions, verser une indemnité d'éviction réparant l'intégralité du préjudice du locataire : valeur du fonds ou du droit au bail, frais de réinstallation, frais accessoires. Le cabinet intervient des deux côtés de cette négociation décisive (chiffrage, expertise, procédure), ainsi que sur le droit au maintien dans les lieux pendant la procédure.

Baux dérogatoires et contrats voisins

Toutes les occupations ne relèvent pas du statut : bail dérogatoire de courte durée, convention d'occupation précaire, bail professionnel, location saisonnière. Le choix du bon contrat, et sa rédaction rigoureuse, évite les requalifications, lourdes de conséquences.

Contentieux du bail commercial

MOSAIK gère l'ensemble du contentieux locatif commercial : loyers impayés, commandements de payer et acquisition de la clause résolutoire, contestation de congés, procédures devant le juge des loyers, incidences des procédures collectives du locataire sur le bail.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il partir avant neuf ans ?

Oui : sauf clause contraire pour certains baux, le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, en respectant un préavis de six mois signifié dans les formes requises.

Mon loyer peut-il augmenter fortement au renouvellement ?

En principe, le loyer renouvelé est plafonné par l'évolution de l'indice. Mais des exceptions permettent le déplafonnement, notamment en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou pour les baux de plus de neuf ans. Chaque situation mérite une analyse précise.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

C'est la somme due au locataire lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail sans motif grave et légitime. Elle couvre la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, ainsi que les frais liés au départ. Son montant, souvent élevé, se négocie et s'expertise.

Bailleur ou locataire : défendez-vous les deux ?

Oui, mais jamais dans le même dossier. Cette double pratique est un atout : connaître les arguments et les contraintes de l'autre partie rend la négociation et le contentieux plus efficaces.

Que faire face à des loyers impayés ?

Agir vite et dans les formes : commandement de payer visant la clause résolutoire, puis, à défaut de régularisation, procédure de résiliation et d'expulsion. À l'inverse, un locataire en difficulté a intérêt à négocier des délais avant que la clause résolutoire ne soit acquise. Dans les deux cas, le calendrier fait la stratégie.