Droit du numérique

Qu'est-ce que la tokénisation d'actifs ?

La tokénisation consiste à fractionner la propriété ou la jouissance d'un actif en unités numériques, les tokens, pouvant être acquis, cédés ou échangés sur des plateformes dédiées.

Dans le secteur immobilier, la tokénisation permet à plusieurs investisseurs de détenir indirectement une fraction d'un bien sans en acquérir la pleine propriété traditionnelle, avec une liquidité potentiellement supérieure à celle d'un investissement classique.

Enjeux juridiques et réglementaires

La tokenisation n'échappe pas aux règles du droit des valeurs mobilières, du droit des biens et des réglementations financières. Plusieurs questions fondamentales doivent être anticipées :

• Qualification juridique du token : selon ses caractéristiques, un token peut être qualifié d'instrument financier, de bon de caisse, de valeur mobilière ou d'actif numérique sui generis. Cette qualification détermine entièrement le régime réglementaire applicable.
• Conformité au règlement MiCA : l'émission et la négociation de tokens sont désormais encadrées au niveau européen. Les émetteurs doivent respecter des obligations de documentation, d'information et, selon la catégorie de tokens, de fonds propres.
• Tokenisation de créance : la cession de créances tokenisées soulève des questions spécifiques d'opposabilité. C'est l'un des cas d'usage les plus matures et les plus actifs en pratique.
• Obligations LCB-FT : les plateformes impliquées dans la tokenisation sont soumises aux règles de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, ce qui suppose la mise en place de procédures de vigilance adaptées.
• Droits de propriété et titre opposable : la tokenisation d'un actif immobilier ou d'une créance ne produit d'effets juridiques que si les conditions de transfert prévues par le droit civil sont respectées. Le token n'emporte pas automatiquement transfert de propriété. L'inscription d'un titre financier dans un dispositif d'enregistrement électronique partagé (DEEP) ne se confond pas avec le transfert de propriété de l'actif sous-jacent : pour les biens immobiliers, créances ou parts sociales tokenisés, l'articulation avec les règles civiles de transfert demeure un exercice d'ingénierie contractuelle dans lequel notre cabinet est régulièrement sollicité.
• Fiscalité des tokens : les gains réalisés lors de la cession de crypto-actifs sont imposables. Le traitement fiscal varie selon la qualification du token et la qualité du cédant (particulier ou professionnel), et doit être anticipé dès la phase de structuration.

Le rôle de l'avocat dans un projet de tokenisation

MOSAIK intervient à toutes les étapes d'un projet de tokenisation :

• Audit juridique préalable : analyse de la qualification des tokens, des contraintes réglementaires applicables et des risques identifiés ;
• Structuration du projet : choix de la forme juridique, rédaction des documents contractuels (conditions d'émission, contrats avec les investisseurs, règles de gouvernance) ;
• Obtention des agréments nécessaires : accompagnement dans les démarches auprès de l'AMF ou de la Banque de France selon les activités exercées ;
• Rédaction des documents d'information : white paper, note d'information ou prospectus selon le régime applicable ;
• Conseil fiscal : structuration fiscalement optimisée de l'émission et des flux associés ;
• Gestion des contentieux : défense des intérêts des émetteurs ou des investisseurs en cas de litige.

Au-delà des prestations classiques d'audit, de structuration et de rédaction que tout cabinet propose, l'apport distinctif de MOSAIK réside dans l'articulation entre le droit français de la tokenisation et les régimes étrangers les plus utilisés par les émetteurs (Suisse, DLT Act ; Liechtenstein, TVTG ; Singapour, Payment Services Act ; Delaware, DGCL post-2017). Notre bureau de Hong Kong, deuxième hub crypto régulé d'Asie, nous donne en outre un accès direct au régime de la Securities and Futures Commission (SFC) et au cadre VATP, complément naturel du dispositif MiCA / PSCA pour les projets transcontinentaux.

Nos secteurs de prédilection en tokenisation

MOSAIK conduit ses dossiers de tokenisation sur cinq secteurs où l'expérience directe de l'équipe nourrit l'analyse juridique :

• Secteur public et finance d'impact : tokenisation de la créance fiscale, des dispositifs de conformité réglementaire et des instruments de finance carbone, au service de gouvernements, d'organisations internationales et d'opérateurs d'impact ;

• Transport maritime et opérations portuaires : tokenisation des connaissements (eBL), du trade finance et des concessions portuaires ;

• Immobilier et grands projets d'infrastructure : structuration de véhicules de tokenisation immobilière et de project finance tokenisé ;

• Asset management et investissements internationaux : tokenisation de parts de fonds, marchés secondaires de participations privées, stablecoins ART/EMT ;

• Technologies émergentes et industries créatives : NFT, catalogues musicaux et droits voisins, économies du métavers.

Questions fréquentes

Comment structurer juridiquement un projet de tokenisation immobilière en France ?

La tokenisation directe d'un immeuble se heurte aux exigences de l'acte authentique et de la publicité foncière. La voie usuelle consiste à interposer une structure ad hoc (SCI, SCCV, OFS, ou véhicule étranger selon le profil) dont les parts ou les obligations sont elles-mêmes tokenisées. Le choix du véhicule détermine la qualification MiCA, le régime fiscal des investisseurs et les modalités de liquidité du token. Notre associée IB participe précisément aux travaux de l'European Law Institute sur ces questions.

Peut-on tokeniser des parts de fonds (FCPR, FCP, SCPI) ?

Oui, sous réserve du cadre applicable au véhicule (AMF, AIFM, UCITS) et de la nature du token émis. Plusieurs structurations sont possibles : émission native sur DEEP, certificat représentatif, ou jeton de second rang adossé. Chacune présente des conséquences distinctes en matière de prospectus, de commercialisation transfrontalière et de fiscalité de cession. Une analyse en amont est indispensable.