Derecho digital

¿En qué consiste la tokenización de activos?

La tokenización consiste en dividir la propiedad o el disfrute de un activo en unidades digitales, los tokens, que pueden adquirirse, transmitirse o negociarse en plataformas dedicadas.

En el sector inmobiliario, la tokenización permite que varios inversores posean una fracción indirecta de un inmueble sin adquirir la plena propiedad tradicional, con una liquidez potencialmente mayor que la de una inversión convencional.

Retos jurídicos y regulatorios

La tokenización no escapa a las reglas del derecho de valores, del derecho de propiedad y de la regulación financiera. Deben anticiparse varias cuestiones fundamentales:

• Calificación jurídica del token: según sus características, un token puede calificarse como instrumento financiero, bono de ahorro, valor negociable o activo digital sui generis. Esta calificación determina por completo el régimen regulatorio aplicable.
• Cumplimiento del reglamento MiCA: la emisión y la negociación de tokens están hoy reguladas a escala europea. Los emisores deben cumplir obligaciones de documentación y de información y, según la categoría de token, requisitos de capital.
• Tokenización de créditos: la cesión de créditos tokenizados plantea cuestiones específicas de oponibilidad frente a terceros. Es uno de los casos de uso más maduros y más activos en la práctica.
• Obligaciones de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo: las plataformas que intervienen en la tokenización están sujetas a las normas de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, lo que exige procedimientos de diligencia debida adecuados.
• Derechos de propiedad y título oponible: la tokenización de un activo inmobiliario o de un crédito solo produce efectos jurídicos si se cumplen las condiciones de transmisión establecidas por el derecho civil. El token no transmite automáticamente la propiedad. Inscribir un valor financiero en un registro de valores basado en DLT (DEEP, el dispositivo francés de registro electrónico compartido) no equivale a transmitir la propiedad del activo subyacente: para el inmobiliario, los créditos o las participaciones sociales tokenizados, la articulación con las reglas civiles de transmisión sigue siendo un ejercicio de ingeniería contractual para el que se recurre habitualmente a nuestro despacho.
• Fiscalidad de los tokens: las ganancias obtenidas en la transmisión de criptoactivos están sujetas a tributación. El tratamiento fiscal varía según la calificación del token y el estatuto del transmitente (particular o profesional) y debe anticiparse desde la fase de estructuración.

El papel del abogado en un proyecto de tokenización

MOSAIK interviene en todas las etapas de un proyecto de tokenización:

• Auditoría jurídica previa: análisis de la calificación de los tokens, de las exigencias regulatorias aplicables y de los riesgos identificados;
• Estructuración del proyecto: elección de la forma jurídica, redacción de los documentos contractuales (condiciones de emisión, acuerdos con los inversores, reglas de gobernanza);
• Obtención de las autorizaciones necesarias: asistencia en los trámites ante la AMF (Autorité des marchés financiers, autoridad francesa de los mercados financieros) o la Banque de France según las actividades desarrolladas;
• Redacción de los documentos informativos: white paper, nota informativa o folleto según el régimen aplicable;
• Asesoramiento fiscal: estructuración fiscalmente eficiente de la emisión y de los flujos asociados;
• Gestión de conflictos: defensa de los intereses de los emisores o de los inversores en caso de litigio.

Más allá de los servicios habituales de auditoría, estructuración y redacción que ofrece cualquier despacho, la aportación distintiva de MOSAIK reside en articular el derecho francés de la tokenización con los regímenes extranjeros más utilizados por los emisores (Suiza: la DLT Act; Liechtenstein: la TVTG; Singapur: la Payment Services Act; Delaware: la DGCL posterior a 2017). Nuestra oficina de Hong Kong, en el segundo hub cripto regulado de Asia, nos da además acceso directo al régimen de la Securities and Futures Commission (SFC) y al marco VATP, complemento natural del arsenal MiCA / PSCA para los proyectos transcontinentales.

Nuestros sectores de tokenización preferentes

MOSAIK gestiona sus asuntos de tokenización en cinco sectores en los que la experiencia directa del equipo nutre el análisis jurídico:

• Sector público y finanzas de impacto: tokenización de créditos fiscales, marcos de cumplimiento regulatorio e instrumentos de financiación del carbono, para gobiernos, organizaciones internacionales y operadores de impacto;

• Transporte marítimo y operaciones portuarias: tokenización de conocimientos de embarque (eBL), trade finance y concesiones portuarias;

• Inmobiliario y grandes proyectos de infraestructura: estructuración de vehículos de tokenización inmobiliaria y financiación de proyectos tokenizada;

• Gestión de activos e inversiones internacionales: tokenización de participaciones de fondos, mercados secundarios de participaciones privadas, stablecoins ART/EMT;

• Tecnologías emergentes e industrias creativas: NFT, catálogos musicales y derechos afines, economías del metaverso.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se estructura jurídicamente un proyecto de tokenización inmobiliaria en Francia?

Tokenizar directamente un inmueble choca con las exigencias de la escritura notarial y de la publicidad registral. La vía habitual consiste en interponer un vehículo específico (SCI, SCCV, OFS o un vehículo extranjero según el perfil) cuyas participaciones u obligaciones se tokenizan a su vez. La elección del vehículo determina la calificación bajo MiCA, el régimen fiscal de los inversores y las condiciones de liquidez del token. Nuestra socia IB participa precisamente en los trabajos del European Law Institute sobre estas cuestiones.

¿Pueden tokenizarse las participaciones de fondos (FCPR, FCP, SCPI)?

Sí, con sujeción al marco aplicable al vehículo (AMF, AIFM, UCITS) y a la naturaleza del token emitido. Son posibles varias estructuras: la emisión nativa en un registro de valores basado en DLT (DEEP en derecho francés), un certificado de depósito o un token de segunda capa respaldado por el activo. Cada una tiene consecuencias distintas en materia de exigencias de folleto, de comercialización transfronteriza y de tributación de las transmisiones. Un análisis previo resulta imprescindible.