房地产法

MOSAIK为卖方及买方全程主理营业资产的转让交易。

营业资产估值与寻找买家

营业资产的价格取决于多项因素：地理位置及所在地段的商业潜力、场地本身的特点、租金确定的条件与时点、租赁合同条款、业务性质、装修设备的质量，以及最近几个会计年度的营业额与经营业绩。

MOSAIK为您提供实现营业资产价值最大化的要领，并可协助您寻找买家：本所多位律师具备房地产交易代理人（mandataire en transactions immobilières）资格，可依据物色委托或出售委托开展工作。反之，本所亦协助买方物色符合其需求的场地或营业资产，无论是收购既有营业资产，还是重新谈判一份租赁合同。

以恰当的文书保障交易安全

买家确定后，MOSAIK以恰当的文书保障整个过程：单方出售承诺或购买承诺、预约买卖合同、转让契约。这些文书通过事先约定的条款保护各方利益：独家谈判费、预付款、定金、先决条件（融资、变更租赁合同约定的用途）以及解除条件。

避免意外的尽职调查

在签署之前，本所会核查交易的可行性：

• 租赁合同的经济条件，以及拟经营业务是否符合约定用途；
• 行政许可、牌照（酒类经营牌照）及经营许可证；
• 招牌设置许可及公共区域占用许可；
• 卖方是否作出过对买方具有约束力的承诺；
• 营业资产上负担的债务、已登记的优先权与质权，以及其涂销；
• 是否存在行政禁止或停业处分；
• 营业资产在法国税务机关的合规状况；
• 是否存在可能影响交易的诉讼。

签署、手续与价款托管

各项文书在律师见证下签署，可采用私署文书或律师副署文书的形式。随后，MOSAIK办理公告手续（法定公告刊物、BODACC，即法国民事及商事公告官方公报），并安排价款托管，使卖方的债权人得以主张其权利。

待异议期限届满、交易的合规性经核实后，本所即将价款解付予卖方。在每一个阶段，目标始终如一：让营业资产在没有任何瑕疵、没有任何不合规之处的情况下完成转让。

常见问题

营业资产的价格如何计算？

多项因素会发挥作用：地段位置及其商业潜力、场地本身的特点、租赁合同条款及其租金水平、业务性质、装修设备的质量，以及最近几个会计年度的营业额与经营业绩。估值既讲求方法，也讲求经验。

为何转让价款须予托管？

价款由托管人保管，让卖方的债权人有时间提出申报并清理异议。待法定期限届满、交易的合规性经核实后，资金即解付予卖方。这是买方的一项必要保障。

买方主要会遇到哪些陷阱？

租赁合同本身脆弱或与拟经营的业务不相适应、缺少牌照或许可证、营业资产上登记有债务负担，又或存在未了结的诉讼。律师在成交前所作的尽职调查，正是为了在签署之前发现这些风险。