房地產法

MOSAIK同時為業主與租戶提供諮詢及辯護，服務對象包括獨立零售商、連鎖店及投資者，涵蓋租約生命周期的每一階段。

談判並草擬您的租約

商業租約（bail commercial）並非以標準表格簽署即可。本所談判並草擬那些決定合約平衡的條款：

• 租期、場地的准許用途及獲授權經營的業務；
• 初始租金、按金及額外擔保；
• 管理費、稅項及工程在業主與租戶之間的分擔；
• 指數化條款及指數的選擇；
• 轉讓、分租及連帶保證條款；
• 解除條款及其觸發條件。

MOSAIK亦提供現有租約的審查服務，尤其是在收購營業資產或進行房地產投資時。

租約期內：租金、工程、變更

在租約存續期間，本所在以下事項上協助您：

• 三年期租金調整及指數化的運作；
• 變更准許用途：擴展或改變在場地內經營的業務；
• 租約轉讓，連同或不連同營業資產；
• 分租及所需的同意；
• 租戶的三年期終止通知；
• 涉及管理費、工程及場地狀況的爭議。

續租與租金釐定

租約期滿是一個策略性時刻。續租申請、附續租要約的通知、新租金的釐定：租金封頂規則及其例外（當地商業因素的重大變化、工程、租期長度）在法國商業租金法官面前引發大量訴訟。MOSAIK為您建立租值論證、與對方談判，並在無法達成協議時代理訴訟。

拒絕續租與驅逐補償

拒絕續租的業主，除有限的例外情況外，須支付涵蓋租戶全部損失的驅逐補償（indemnité d'éviction）：營業資產或租賃權的價值、搬遷費用及附帶開支。本所在這場決定性的談判中代理雙方（金額量化、鑑定評估、訴訟程序），亦處理租戶在訴訟待決期間留駐場地的權利。

短期租約及相關合約

並非所有佔用都受法定制度規管：短期例外租約、臨時佔用協議、專業人士租約、季節性租賃。選擇合適的合約並嚴謹草擬，可避免被重新定性及由此帶來的沉重後果。

商業租約訴訟

MOSAIK處理商業租務訴訟的各個範疇：欠租、付款催告令及解除條款的觸發、對通知提出異議、商業租金法官席前的程序，以及租戶的破產重整程序對租約的影響。

常見問題

租戶可否在九年期滿前退租？

可以：除若干類別的租約另有約定外，租戶可於每三年期屆滿時終止租約，但須依足法定形式提前六個月發出通知。

續租時我的租金會否大幅上調？

原則上，續租租金受適用指數的變動所封頂。但在若干例外情況下可解除封頂，尤其是當地商業因素出現重大變化，或租期超過九年的租約。每一情況都值得仔細分析。

何謂法定驅逐補償？

這是業主在沒有嚴重且正當理由的情況下拒絕續租時，須向租戶支付的款項。補償涵蓋營業資產或租賃權的價值，以及搬遷費用。其金額往往相當可觀，須經談判並由鑑定人評估。

業主與租戶，貴所兩方都代理嗎？

是，但絕不會在同一宗案件中同時代理雙方。這種雙向的執業經驗是一項優勢：了解對方的論點與制約，能讓談判與訴訟同樣更為有效。

遇到欠租應該怎麼辦？

迅速行動並依足法定形式：先發出援引解除條款的付款催告令，若仍未付款，則提起解除租約及收回場地的訴訟。反之，陷入困難的租戶應在解除條款生效前爭取寬限付款期。無論哪一種情況，時間表都主導著策略。