房地产法

MOSAIK同时为出租人与承租人提供咨询与辩护，服务对象包括独立零售商、连锁品牌及投资者，涵盖租赁合同存续的每一个阶段。

谈判并起草您的租赁合同

商业租赁合同（bail commercial，法国法上的商业租赁）不是照着标准格式文本签署的。本所谈判并起草那些将决定合同平衡的条款：

• 租期、场地的约定用途及许可经营的业务；
• 初始租金、押金及其他担保；
• 管理费、税费及工程费用在出租人与承租人之间的分担；
• 指数化调整条款及指数的选择；
• 转让、转租及连带保证条款；
• 解除条款及其触发条件。

MOSAIK亦对既有租赁合同进行审查，尤其是在收购营业资产或进行房地产投资时。

租赁期间：租金、工程、变更

在租赁合同存续期间，本所协助您处理：

• 每三年一次的租金调整及指数化的运作；
• 变更约定用途：扩大或改变在该场地经营的业务；
• 租赁权的转让，无论是否连同营业资产一并转让；
• 转租及所需的同意；
• 承租人每三年期的退租通知；
• 关于管理费、工程及场地状况的争议。

续约与租金确定

租赁合同期满是一个具有战略意义的时刻。续约请求、附有续约要约的通知、新租金的确定：租金封顶规则及其例外（当地商业因素出现重大变化、工程、租期长短）在法国商业租金法官面前引发大量诉讼。MOSAIK为您构建租赁价值的论证，与对方进行谈判，并在无法达成协议时代理诉讼。

拒绝续约与驱逐补偿

拒绝续约的出租人，除有限的例外情形外，须支付涵盖承租人全部损失的驱逐补偿：营业资产或租赁权的价值、搬迁费用及附带开支。本所在这一决定性的谈判中代理双方当事人（金额测算、鉴定评估、诉讼），并处理承租人在诉讼期间继续占用场地的权利。

短期租赁及相关合同

并非所有占用都适用法定制度：短期例外租赁、临时占用协议、专业用途租赁、季节性出租。选择恰当的合同类型并严谨起草，可以避免被重新定性及由此带来的沉重后果。

商业租赁诉讼

MOSAIK处理商业租赁诉讼的全部类型：欠租、付款催告令及解除条款的触发、对通知提出异议、商业租金法官面前的程序，以及承租人破产程序对租赁合同的影响。

常见问题

承租人可否在九年期满前退租？

可以：除若干类别的租赁合同另有约定外，承租人可于每三年期届满时终止合同，但须依照法定形式提前六个月发出通知。

续约时我的租金会否大幅上调？

原则上，续约租金受适用指数的变动所封顶。但在若干例外情况下可解除封顶，尤其是当地商业因素出现重大变化，或租期超过九年的租赁合同。每一情况都值得仔细分析。

何谓法定驱逐补偿？

这是出租人在没有严重且正当理由的情况下拒绝续约时，须向承租人支付的款项。补偿涵盖营业资产或租赁权的价值，以及搬迁费用。其金额往往相当可观，须经谈判并由鉴定人评估。

出租人与承租人，贵所两方都代理吗？

是，但绝不会在同一宗案件中同时代理双方。这种双向的执业经验是一项优势：了解对方的主张与制约，能让谈判与诉讼同样更为有效。

遇到欠租应该怎么办？

迅速行动并依照法定形式：先发出援引解除条款的付款催告令，若仍未付款，则提起解除租赁合同及收回场地的诉讼。反之，陷入困难的承租人应在解除条款生效前争取宽限付款期。无论哪一种情况，时间表都主导着策略。