Derecho inmobiliario

MOSAIK dirige de principio a fin las operaciones de traspaso de fonds de commerce, tanto para el vendedor como para el comprador.

Valorar el negocio y encontrar al comprador

El precio de un negocio descansa en múltiples factores: la ubicación geográfica y el potencial comercial del emplazamiento, las características del local, las condiciones y la fecha de fijación de la renta, las cláusulas del arrendamiento, la naturaleza de la actividad, la calidad de las instalaciones y la cifra de negocio y los resultados de explotación de los últimos ejercicios.

MOSAIK le proporciona las claves para maximizar el valor de su negocio y puede asistirle en la búsqueda de un comprador: varios abogados del despacho actúan como agentes de transacciones inmobiliarias, en virtud de un mandato de búsqueda o de venta. A la inversa, el despacho ayuda a los compradores a encontrar el local o el negocio que responda a sus necesidades, ya sea mediante la adquisición de un negocio existente o mediante la negociación de un nuevo arrendamiento.

Asegurar la operación con los instrumentos adecuados

Una vez encontrado el comprador, MOSAIK protege el proceso mediante los instrumentos apropiados: promesa unilateral de venta o de compra, contrato preliminar de compraventa, escritura de traspaso. Estos documentos protegen los intereses de cada parte mediante condiciones pactadas de antemano: indemnización de inmovilización, anticipo, señal, condiciones suspensivas (financiación, cambio del destino previsto en el arrendamiento) y condiciones resolutorias.

Las comprobaciones que evitan las malas sorpresas

Antes de la firma, el despacho verifica la viabilidad de la operación:

• la economía del arrendamiento y la licitud de la actividad a la luz del destino autorizado;
• las autorizaciones administrativas, las licencias (licencia de bebidas alcohólicas) y los permisos de explotación;
• las autorizaciones de rótulos y de ocupación del dominio público;
• la ausencia de compromisos asumidos por el vendedor que vinculen al comprador;
• las deudas que gravan el negocio, los privilegios y las prendas inscritos, y su cancelación;
• la ausencia de prohibiciones o suspensiones administrativas;
• la situación del negocio ante la administración tributaria francesa;
• la ausencia de litigios que puedan afectar a la operación.

Firma, formalidades y depósito del precio

Los documentos se firman ante el abogado, como documento privado o como documento privado refrendado por abogado. MOSAIK se encarga a continuación de las formalidades de publicación (diario de anuncios legales, BODACC, boletín oficial francés de anuncios civiles y mercantiles) y organiza el depósito del precio, que permite a los acreedores del vendedor hacer valer sus derechos.

Una vez transcurridos los plazos de oposición y comprobada la regularidad de la operación, el despacho libera el precio al vendedor. En cada etapa, el objetivo es el mismo: un negocio transmitido libre de todo vicio y de toda irregularidad.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula el precio de un fonds de commerce?

Intervienen varios factores: la ubicación y su potencial comercial, las características del local, las condiciones del arrendamiento y su renta, la naturaleza de la actividad, la calidad de las instalaciones y la cifra de negocio y los resultados de los últimos ejercicios. La valoración es tanto una cuestión de experiencia como de método.

¿Por qué se deposita el precio de venta en manos de un tercero?

El precio queda en poder de un depositario mientras se concede a los acreedores del vendedor un plazo para manifestarse y se depuran las oposiciones. Una vez transcurridos los plazos y comprobada la regularidad de la operación, los fondos se liberan al vendedor. Es una protección esencial para el comprador.

¿Cuáles son los principales riesgos para el comprador?

Un arrendamiento frágil o inadecuado para la actividad prevista, licencias o autorizaciones que faltan, deudas inscritas sobre el negocio o litigios en curso. Precisamente para detectar estos riesgos antes de la firma se realizan las comprobaciones previas efectuadas por el abogado.